MulkivoKira sözleşmesi ne zaman sona erer?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolmadıkça sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdiremez.
Ev sahibinin tahliye isteyebileceği başlıca durumlar
- Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı (TBK m.350).
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım veya yeniden yapım gerekliyse ve kullanım imkânsızsa.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhüt (TBK m.352/1).
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödememesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar yapılması.
- Temerrüt: Kira ödenmezse kiraya veren en az 30 gün süre vererek yazılı ihtar eder; süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315).
Depozito (güvence bedeli) kuralları
- Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342).
- Para olarak verilmişse kiracı adına, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.
- Kira ilişkisi bitince kiraya veren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya icra takibi başlatmadığını bankaya bildirmezse, banka güvenceyi kiracıya iade eder.
Bakım, onarım ve masraflar
| Konu | Kural olarak kim sorumlu? |
|---|---|
| Kullanıma elverişli teslim, ağır ayıplar (çatı akması, tesisat arızası, kombi değişimi) | Kiraya veren (TBK m.301) |
| Olağan kullanımdan doğan küçük temizlik ve bakım | Kiracı (TBK m.317) |
| Kiracının özensiz kullanımından doğan zarar | Kiracı (TBK m.316) |
| Vergi ve kiralananla ilgili zorunlu sigorta | Kiraya veren |
| Aidat ve ortak giderler | Sözleşmede aksi yoksa genellikle kiracı |
Kiracı, kiraya verenin yapması gereken bir onarımı bildirmesine rağmen yaptırılmazsa, belirli koşullarla onarımı kendisi yaptırıp bedelini kiradan mahsup edebilir. Bunun için arızayı yazılı bildirmek ve faturaları saklamak önemlidir.
Anlaşmazlık olursa ne yapmalı?
- Önce yazılı olarak (mesaj, e-posta, Mulkivo kaydı) karşı tarafa bildir ve kanıtlarını sakla.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (1 Eylül 2023’ten itibaren).
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?
Konut kiralarında belirli süreli sözleşme, süre bitince kendiliğinden sona ermez; kiracı bildirimde bulunmazsa aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolmadan ancak kanunda sayılan sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi) sözleşmeyi sona erdirebilir.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilmişse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir.
Kombi, tesisat gibi arızaları kim yaptırır?
Kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmak kiraya verenin borcudur; ağır ve önemli ayıplar ev sahibine aittir. Olağan kullanımdan doğan küçük temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir. Arızayı yazılı bildirmek ve masrafı faturalı belgelemek önemlidir.
Kiracı aidat ödemekle yükümlü mü?
Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa genellikle ortak giderleri (aidatı) kiracı öder. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracı ortak gider ve avanslardan kat maliki ile birlikte sorumludur; bu sorumluluk kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutar kirasından düşer.